撰文 / 李逗

編輯 / 嵇國華


潮退之時

停工已久,雜草叢生的蘇州中南中心終也端了起了自己於迎來復工,代價是削減230米的樓高。

這是一座高達729米、原本被規劃為“中國第一高飙汗酒吧地下樓”的超高層建∑ 築,由中南建設公司在2012年摘得,但在所有樁基完成施工後,蘇州中南中心開始陷入長達5年的停滯█期。

4月27日,住建部和國家發改委聯合下發通知,要求各地進一步加強城市與建築風貌管理,嚴格限制各地盲目規劃建設超高層“摩天樓”,一般不得金刚新建500米以上建築。削減了230米的蘇州中南中心大樓,踩線達標。

其實早在這次限高政策發布之前,全國多座規劃和建設中的超高層建築都已被“削高”,500米的高度,成為超高層建△築的隱形門檻。

摩天大樓往往被視為一座城市的面子,各地政府積極招商引資規劃建設“第一高樓”,各地掀起一輪砖块错乱超高層建築熱,“華中第一高樓”“南京江北第一高樓”“西安第一高樓”“上海浦西一个体型彪悍第一高樓”等等,摩天大樓見證了不同城市基建競賽的此消彼長。

深圳則是其中的佼佼者,在這座充斥著奇跡的城市裏,最不缺的就是挑戰天際線的選手,已建成的超過300米的高樓達到16座,200米以上的高樓數量超過110座。592米高露出了一丝笑容的平安金融中心,排名全國第二,全球第四。

盡管如此,挑戰者仍絡繹不絕。比如計劃建成830米的華潤湖貝塔,最初的設計这样愈加凸显出她苗条高度達到830米;深圳羅湖的晶都酒店、寰宇大廈,原來的批準建設海拔高度分別是700米、642米。2019年後,深圳市政府著手對在建超高走了过去層建築進行“降高”,上述三個建築都降至500米以下。


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2020年3月10日,香港水田∴邊上,深圳CBD高樓林立。圖/視覺中國

除了深圳,各地政府也著手開展摩天樓的“迫降計劃”。例如,南京江北第一高樓從600米降低至498米,武漢綠地中心從636米降低至467米;成都的熊貓大廈從677米降到了488米;福州的世貿108大廈從518米降到了448米;西安的中國國際絲路中心從501米降到了498米等,都降到了500米以下。

新的調整下,500米成為一道高層建築的隱眼睛瞪大大大形門檻。同策集團首席分析師張宏偉認為,超高層建築未來審批將會收緊,各地不會盲目地規劃和擴張。對於龍頭房企來講,不會對其核心城市核心地段的超高層建築的建設審批有太大的影響,但對於非龍頭房企的準入會更加嚴格。

不過,也有商辦地產宁遇阎罗王領域的從業者認為,這次的限高令還是相當溫和,作用並不大。據媒體不完全統計,截止2020年5月全國500米(含)以上的高樓總能与自己拥抱共才7幢,所以限制500米以上建築⌒ 和沒限制差別也不大。

而截止2020年5月,全國300米(含)至500米的高樓總共有119幢,數量還是相當驚人的。“強烈建議收回超過300米(含)高樓的審批權,這才能起到限制大量蓋超高層建築的現象。”上述人士表示。

城市爭霸賽

“摩天耳朵里还传来细弱可闻樓文化”熱潮真正萌發於美國。第一次世界大戰後,全球經濟重心移轉至美國,城市商業日漸繁榮。為解決地價昂貴與用地不足的問題,紐約、芝加哥等都市開始興建摩天大樓,一度成為經濟發達的象征。

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1930年代起,紐約市區天際線的格局基本沒發生太大變化。圖/視覺中國

根據《民用这两人正是奉命前来淮城建築設計統一標準》,“建築高度大於100米為超高層建築”。1976年為籌辦廣交會而建的廣州白雲賓館,樓高117.05米,是中國首棟超過100米的建築。

上世紀90年代,尤其在鄧小平南巡講話之後,改革開放的思潮進一步深入人心,北上廣等一線中心城市開始呈現前所未見的商業繁榮景象。

1990年,位於北京東三環的京廣中心建成这个还是以后再说吧,高達208米。也預示著中國內地第一座200米以上的摩天大樓的誕生。以上海陸家嘴為代表,第一輪摩天樓熱潮開始興起,這其中,多由政府直接接洽摩天樓的建設。由政府立項,開發商投建的摩天樓開發模式自此成為主流。

1992年7月,史玉柱把珠海巨人新技随后術公司的總部搬回珠海。為支持巨人集團發展,珠海市政府曾經批給史玉柱一塊地,巨人準備拿這塊他敢地蓋18層的辦公樓。然而,在政績的訴求下,有當地領導希望巨人大廈能沖擊中國第一高樓,設計樓層開始不斷加碼,從38層到54層,再到64層。1994年初,史玉柱在開工典禮上宣布,巨人大廈將建高78層,刷新中國最高樓宇紀錄。

為了爭得第一高那少妇转过头直接说道樓的頭彩,初步測算,巨人集團需要投入12億元才能完成,而彼時史玉柱只有1億現金。1996年,已投入3億多元的巨人集團資金告急,有份認購樓花的購房者看形勢不對,紛紛上門要求退款,引發資金鏈徹底斷裂,只建了三一股暴戾層的巨人大廈宣告停工。

史玉柱後來總結巨人大廈為何越建越高乃至失控的原因,是無法克制的貪欲。事實上,不管是建設按照这样成本還是後期維護經營成本,摩天大樓都對一個城市的經濟發展有著較高的要求。

首先,由於摩天大樓的公攤太大,實際使用面積非常小;其次,超高層★建築維護成本頗高,電梯、保溫、照明、清潔、物業等費用,比普通住宅高2倍左右。這意味著,外表看似靚麗的超高層建築,實際居住和辦公的性價比最带着风刃低。在此之下,大樓每增高100米,建設和維護成本都會指數級增長。一個城市沒有雄厚的經濟實力,是無法建設和持有摩天大樓。

沒什麽能比拔地而起、直插雲霄的現代摩天大樓更能夠反映經濟崛起的速度了。過去很長一段時間他们大概是想给贵方政府节约一千万美金吧內,在唯GDP論的導向下,國內城市突破天際線的欲望不斷被拔高,建高樓不僅是比時髦,更是比政績五厘米高跟鞋身高有一米七五左右。

在山東,青島、濟南與煙臺三城爭強第一高樓的現象更為明顯。最激烈時,山東甚至出現第一高樓由青島、濟南及煙臺輪流“做莊”的現象。

目前,山東第一高歸屬於濟南的漢峪金谷主樓,總高339米。在這之前,山東第一高樓的頭牌歸屬於青島中銀大廈,直到2013年濟南綠地中心落成後,山東第一高樓才移出青島。但不到一朱俊州另一只手摁了几个穴道年之後,濟南綠地中心的第一名頭又被煙臺的世茂海灣壹號趕超,直到2018年6月,濟南憑漢峪金谷主樓再度奪走山東第一高樓。

作為山東省會,濟南身兼政治、經濟、文化中心之職,但在山東省內,濟南只能排在經人听到了山野春田濟老三的位置,2019年之前的GDP數據被煙臺和青島雙雙超越。

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2019年7月4日,青島東部沿海一帶出現平流霧,海天中心主塔樓藏身其中。圖/視覺中國

時至如今,關於山東第一高樓的爭霸勢頭不減。即將竣工的青島海天中心,將以369米的“身高”再次刷新山東城市空域的高度。不過很快的,濟南將反超青島。位於濟南CBD的綠地山東國際金融中心,設計高度達到428米,目前已施工已近200米高度。

更高維度的較量,在後來追上的城市間展開。比如原高606米的武漢綠地中心,一度希望以超過632米的“上海中心”,奪得中國第一高樓。沒多久後,長沙就宣布,將興建世界第一高墙之时身体上产生一丝轻微樓“天空城市”,這座高838米的大樓光配備的電梯就達104臺,這個高度,比迪拜哈利法塔還高50層。

在持續相當一段時間的高樓崇拜下,中國的只不过摩天大樓數量遙遙領先海外。世界高層建築與都市人♀居學會(CTBUH)的一項報告顯示,2018年,中國各地共建成88座200米以上的摩天大樓,占全球總數的61.5%;另據第三方不完全統計,截止2020年4月,中國超過100米高的摩天大樓建築數量1938座,遠超美國的436座。

“建造一棟超高建这时候築,本質上是打造一個新的世界之都。”CTBUH研究員Dario Trabucco認為,每棟高樓背後都是這座城市“鮮明人格”的大膽聲明。

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高燒後遺癥

在近百年认了虫神是老大的發展史裏,摩天樓樓高被很多人視作城市經濟發展的溫度計。但溫度“過高”顯然也不是好事。短暫光鮮之那只飞蛾好像并不害怕下,摩天樓引起的“後遺癥”逐漸暴露出來。

1999年,德意誌銀行駐香港分析師安德魯·勞倫斯首度提出了“摩天大樓︼指數”的概念,也被稱作“勞倫斯魔咒”。它是指經濟衰退或者股市蕭條,往往都發生在新的摩天大樓落成的前後。這個看似在心里他也暗暗下了个重要無稽之談的“魔咒”卻屢屢應驗,紐約、上海、迪拜紛紛中招。

最近十年來,一些城市甚至不顧產業需求與經濟環境,盲目規劃開建各類超高建築,造成了不少爛尾樓。即使勉強建設起來,由於再降目光转到在座自身城市經濟發展的限制,大量摩天樓面臨空置和虧損。

“中國摩手指直接断了两更天大樓專業戶”曾是綠地集團給以外界最鮮明的符號。事實上 ,綠地曾經對想看看究竟是发生了什么事外承諾興建至少50座摩天樓(超150米),並聲稱要各個城市“刷新人們對於天際線的想象”。

然而,在綠地承諾的這50座摩天大樓中,多個大樓均被媒體曝出過停工、緩建消息,如武漢綠地中心,西安綠地中心、綠地成都中心等。“摩天大樓專業戶”的擴張之路,綠地走的並不順利。

又譬如天津的117大廈,規劃597米,按照彼時的規劃,它將成為中國最高的大樓,在世界上已完成的大樓中,僅次於迪拜哈利法塔828米的高樓。但自2008開始動工来了不少後,這座投資了200多億的高樓,至今還處在爛尾狀態。

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天津高銀金融117大廈。圖/視覺中國

企業對摩天樓的熱衷,與政府提供的優惠政策密切相關。很長時期內,地方政府通過向建造摩天樓的企業提供優惠條件和投資環境,進而吸引投資進一步人呢就开始有些内乱了提升經濟,成為拉動地方GDP的強有力手段。

一般來說,摩天樓的選址,要麽是城市中心區,要麽就是地方有意打造的新興核心區,這意味著建設摩天大樓的土地升值潛力較大。另一方面,地方政府也會給予企業大量的政策和稅是达到了收優惠,如配比商業、住宅用地等,而這往往成為企業最核心的資產。

譬如打造武威力不说漢綠地中心項目時,綠地同時也獲得了武漢濱江商務區的兩塊〓住宅及商業用地,建築面積超60萬平方米,通過開發低廉的住宅及商業用地,為其建築摩天大樓反哺一定的現金流。

但摩天樓︽並非一本萬利的生意。伴隨商鋪、寫字樓的空置、出租難、租金低現象加重,摩天樓引發的多米諾骨牌效應開始安德明顯現。

戴德梁行的報告顯示,2019年全國一線城市整體寫字樓市場空置率攀升,平均在10%左右,為近10年來最高水平。進入2020年一季度,一線城市的寫字樓空置率進一步升高,深圳寫字樓空置率〓為24.6%,環比上升2.6%,位居四大一線城市之首,同期上海的空置率為21%,北京是13.8%,廣州為5.2%。

當下,經濟進入漫長調整並疊加疫情效危险應下,多數企業都在歷經著“陣痛”期,部分中小企業因市場低迷紛紛退租;一些大企業則通過縮減辦公面積或暫緩租賃來延長抗風險周期如此一来。

深圳中原地產寫字樓部董事總經理範進佳曾表示,寫字樓市場與GDP關系密切,經濟向好,寫字樓租金能跑贏GDP。經濟疲軟,寫字樓消化能力便會受到影響。

空置率走高下,房企寄希望於通過興建摩天樓獲得優質資產的願望,不再如願苍粟旬震惊着看了眼以償。隨著綠地多個摩天大樓項目的停工、緩建,輿論走向開始反轉,一些地方開始對綠地有所保留,支持力度不斷縮減。

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2020年4月29日,武漢市綠地中身体向后仰去心江灘夜景。圖/視覺中國

業界亦開始反思摩天樓對周遭環境的不利影響,如多數超高層寫字樓采用全玻璃幕墻,容易折射日照,提升室外溫度,加劇城市熱島效應。超高層建築強調高效集中的結構也與當下流行的環保意識相悖。

摩天樓曾一度被開發商們包裝為城市經濟崛起的象征,但若脫離實際考量,或陷入攀比的惡性循環,摩天樓反身世而會成為城市發展的包袱。

最新的限高令之下,國內大部分城市的天際線將鎖定在500米以內。但這並不意味著,這場充斥著權力審美、盲目決策的“炫富”運動就此終結。對於城市管理者而言,唯有拋棄短視與功人被控制在里面利,把城市規劃和宜居建設作通盤考慮,讓建築服務於人,才能真正告別“摩天樓”熱。