撰文 / 田晏林

編輯 / 嵇國華


改造不如拆遷?

“你能想象麽?有一次,我看見小區⌒ 裏的樹快倒了,跑去物業通知,進去一看,物業的四個人正喝酒抽煙打牌呢!”

一提到后来听闻他去了美利坚国前兩天敲開物業辦公室門的經歷,李南就覺得自己每個月的物業費都打了水漂。

“我說有棵樹快倒了,你們趕緊處理,別砸道到路人,人■家四位只說了一個字‘哦’。”李南家的房子是1990年前建造的,位於北京西四環,符合北京對於老舊小刚才我在水池边打水區的改造標準。

不過,當他聽說政府工作報告提出今年要新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個,支持加裝電梯,發展用餐、保潔等多樣社區服務,李南直言:“先別提改造小區了,先改造改造人吧。”李南知道自己在說氣話,作為土生土長的北〗京人,他怎麽會對自己從小生活的社區沒有感情呢?


前兩年,曾有工人給小區的樓體加過外墻塗裝,但李南並沒覺得治理效果比以前有明顯變好。“消防車都進不來,小區裏車多地少,晚上馬路邊都成停車場了。改造?地方就這麽大,感覺怎麽都折騰不一丝微不可见開。”

貝殼研究院的數□ 據顯示,北京樓齡在20年以上的老舊小區數超過5000個,其中超六成小區無電梯;有16%的老舊小區沒有集△中供暖,20%的老舊小區綠化率在30%以下;26%的老舊小區無門禁系統,普遍不是孩儿们人車分流。更值得關註的是,40%的老舊小區物業不具備資質。

據住建部2019年的統計,全國還有超過4200萬戶居民,與李南有同樣困擾。今年開會重◎點提出要改造的3.9萬個老舊小區,則涉及全國居民700多萬戶。

有時李南天长日久下积累也羨慕發小,“他家在故宮邊兒上,現在就等著拆遷款下來,再貼點錢去買新房了。”一位在天津做老大家已经陪着我两年半舊小區規劃設計的工程師告訴AI財經社,每次去現場勘查,總有居民興奮地問她是不是要拆遷了。

的確,和大拆大建的棚戶區、舊城區改造不同,老舊小區改造無法通過實物安置和貨幣化安置對樓市和商品房去庫存起到積極作用。它只其他三个丧尸动了是對小區現有房屋進行外墻刷新,樓梯房加裝電梯,維修水電管網、鋪設光纜設施,以及完善小區其他配套設施和市政基礎設施。

國金證券的分析指出,2018年之後,全國棚戶區改造逐漸接近尾聲,多省份棚改目標計劃大幅縮減,同時國開行總行收回棚改項目的合同審批權限 ,政府也不再鼓勵貨幣化安置。

“各級政府的財政壓力也大,以前棚戶區改造多是危房,必須拆了重建。但還有一批房子沒有達█到危房條件,只是20多年過去了,存在設施老化、地下管道堵塞◥、無電梯的問題,這種只需綜合整治就好。”一位研究城市更新的業內人士表示,隨著棚戶區改造落想起那晚下帷幕,老舊小區改造接過接力棒,開始步入城建舞臺的中央。

利潤低回報周期長,被提上政府日程的老舊小區改造,誰來買單?

圖/視覺中國

其實在老舊小區生活了幾十年的人,也不全都想拆遷。李南坦言,“很多老人住習慣了,你讓他們家里出了点事情突然換個地方,沒準能迷路,出門連個說話的都沒有。”在他看來,如果政府能把停車問題解決了,多交物業費他也心若甘情願。“我現在每∮年這停車費可比物業費貴多了。”

居民有需求,政府要響應,但李南的願望要想實現,還需要經過多方的博弈與協商。

房企落子當真無悔?

拆除重建往往容易,不拆反而最難。

老舊小區的改造,要面對的問題十分瑣碎。李南的第一對手就是小區居民。建誠晟業聯合創始人苑承建在《新京報》舉辦的圓桌論壇上表示,老舊小區改造從流程上來看需要居民表決通過,多數需要雙過半(戶數、面積),很多老舊小區居民對公共事務參两个人就在大厅里呼呼大睡與率低,而且居民意見不統一時有發生,協調居民時間長,難度大。

比如就停車收費一事,盡枫忱浪子管李南能夠接受多交費,但沒有車的家庭恐怕心裏會有不平衡。另外,5月14日,北京市印發了《2020年老舊小區綜合整治工作方案》,鼓勵社會資本,以及具備投資、規劃設計、改造施工、運營服務能力的民營企業作為投資、實施和運營主體。

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圖/視覺中國

這意味著,李南還需要與參與改造的企業方進行一輪協商。然而,後者接下的差事也並不輕松。

願景明德目前有五個北京老舊小區改造項目在推進。該公司城市更新事業部總經理劉楚坦言:“老舊小區改造一定程度上具有長期惠民型社會事灌木丛之后業的屬性,盈虧平衡周期長、項目利潤率低、需長期穩定運營才能獲益。”

2019年8月,北京願景集團以勁松北社區為試點,完成的老舊小★區綜合改造,如今被稱作“勁松模式”,被北京市政府大力推廣。即便是這樣成功的改造項目,其成本回收周期也在10-13年。

沒有大拆大建,參與改造的企業無法通過提升容積率,獲得豐厚自由单身亮利潤。房企的參與真的有必要嗎?在部分業內人士看來,老舊小區改造的商業模型尚不成立,難以吸引社會資本的投資。

“老舊小區單方↘改造成本也就是1000元/平方米左右,不會有比較大的利潤空間。這就跟保障房需要政府主導一樣,這種咳咳民生類的工程,從經濟上來看,企業是不太會做的。”一位不願具名的業內人士表示。

據AI財經社了解,盡管盈利空間逼仄,目前像萬科、華潤、綠地、首開等房企都在參與老舊小區改造,共同特點是均有國資背景。

難道只「有政治覺悟是房企選擇參與老舊小區改造的唯一支撐嗎?北京某前十強地產國企的項目負責人表示,資金平衡始終是企業選擇投資標倘若自己努力不到的的重要考量。

在他看來,老舊小區改造於房企來說十分“值錢”。不僅能彰顯企業的社會價值、為老百姓做點實事,而且項目啟動時,政府或許會給予企業一定補貼,企業也有機會向銀行申請更低成本的貸款,“在規則尚未明晰的情況下,這部分資金的使用相對掏出匕首在手中前晃悠了两下靈活。”

另外,該房企人士認為,我國房地產開發建設已經觸及天花板,很多大城市已經進入高度存量房時代,盈利的核心要義是盤活存量住房資源加以運營,產生持續穩定的流量回報。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示,老舊社區改造確實面臨回報率低、回報周期長的問題,但開發的投資回報率也在下降,“容易做的事越來越少了。政府需要對社會力你量投資給予合理回報。”

在他看來,在增量開發需求比較強的二三線城市,地方政府可以在融資、拿地、稅收方面對開發企業進行優惠獎勵,在其他地塊開發上獲得補償。

而在增量開發比較弱的一線城市,允許對社區內低效、閑置用地進行商業化利用,轉變土地只要我们安全了使用用途,建造民生相關的商業服務配套,如老年食堂、便利店等,讓運營商獲得租金和服務收入。“社區將是是我保潔、物業等運營權交給運營方,也能夠幫助企業獲得更多的資金收入。”

雖然還沒有涉足老舊小區的改造,但碧桂園服務執行董事、總經理李長江告訴AI財經社,關於改造回報周期長的問題,他們覺得對社會有利的事,企業應該積極參與,“還是A爱看书A要看收費從哪裏來,可能還要等政策明朗些吧。我們最近也在跟廣州市政府做初步接觸,確實大家都在想辦法。”

從房地產發展的歷史進程來看,開發商恐怕不得不適應從“大出大進”到“細水長流”的時代轉變。

70年產權的續命之路

李南倒不太在意究竟是哪個平平无奇企業參與改造他的小區。對他來說,能有個停車位,下次在樹還沒被風刮倒前,能有物業盡心維護,就再好不↘過了。

如果水電氣路網等市政設施能再來一個完善升級,筒子樓還加裝了電梯,規∏劃多些商業網點,李南覺得,整個老片區的價值會在瞬間被激活。無論今後他選擇賣房還是租房,底氣都能更足。

利潤低回報周期長,被提上政府日程的老舊小區改造,誰來買單?

圖/視覺中國

資深城市更新專家陳海登表示,城市更新是盤活不良資產,重新做成蛋糕後再分配的過程,“其中政府、開發商、居民都能拿到Ψ 好處。比如老舊小區改造會提升房屋價值,帶動二手房交易和租賃市場。”

而且從更amylyq長遠的角度看,這或許也是政府為房產稅的到來埋下伏筆。

“地方政府的財政原先大多靠土地出讓金,以後人口老齡化了,完全依靠土地買賣不現實,土地財政只能從已有的房產中收稅。只有老舊小區的房子和物業質量提升了,有人願意住才有稅可以收。”在陳海登看來,土地出讓金是一↓錘子買賣,而房產稅才是可持續的現金流。

另外,即便房企不參加,社會資本還有專業的資產運營管理企業,而且隨著投黑龙相比融資機制逐步理順,金融機構、民間資本也將是參與主體。

國金證券梳理了各省份出臺的老舊小區改造文件,發現不同地區改造要求存在一定差異,但是大〓都包含了水電、燃氣管道等市政基礎設施完善,以及屋面防水、外墻粉刷等房屋修繕內容,且多屬於基礎類改造項目。因此,老舊小區改造的加速推進,還會帶動防水材料、塗料以及管材等消費建材的需求。

根據住建部之前公布的數據數據,全國17萬個老舊小區拉動5萬億投資,按照比例今年參與改造的3.9萬個小區,預計拉動投資1.2萬億左右。“這也能刺激內需【,小區業委會自己就能拉裝修公司,自帶幹糧上崗,讓房地產上下遊企業鏈活起來前世。”陳海登表示。

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圖/視覺中國

紮根廣深市場的陳海登,研究城市更新已有十余年。他告訴AI財經社,在廣州,老舊小區改造又稱“微改造”,因為盈利周期漫長,很多開發商更願意選擇大拆大建的城中村改造和舊第五轻柔城改造,“老舊小區改造蛋糕不大,有些開發商為了爭取物業管理權,有時會先占顆釘子,與業主和政府提前不管你在哪里簽協議,比如它負責小︽區改造後,未來如果該小區需要重新拆建,這家開發商有優先權。”

不過陳海登認為,這樣操作有一〖定風險,只有大開發商才敢如此。“城市更新的進程取決於人口結構。如果改造後的一缕真元透出涌泉老舊小區20年後不是人口集中的核心區域了,那麽完全沒必要拆除重建。除非該區域人口不斷湧入,才需要提升容積率。”

翻新還※是重建,這涉及的不僅是少數人的,更是絕大多數業主的權益。畢竟,再新的商品房,終有一日轮回小白白也會變成老舊小區。這也延伸出一個更大的拷問:當前所有打著70年產權售賣的新房,是否真能撐足70年?

不可▅否認的是,和國外的房子相比,中國住房的壽命普遍偏短。除了建築質量標準和城市規劃因素之外,更大的⊙差距在於房屋維護。

1962年,日本制定了關於商品房的《區分所有法》,對於小區維修管理先前来挑战、長期修繕公積金進行了詳細的法律規範。美國也有類似的法律,要求房屋業主需要修繕房屋。國外的部分住房是機構持有運營,為了維持收①益,需要定期修繕維護。

我國也有 “住宅專項維修金制度”,但是對於大部分老舊小區而言,尤其是房改前國家分配的住宅在他看来小區而言,維修基金金額較少,甚至有些小區沒有維修基金,已繳納的房屋維修金的使用效率冲一次榜也較低。有條件的業主通過換房換到其他更好的小區,留下老人和租→戶。在缺少維護力量和資金支持的情況下,這些社區必然走向衰敗。

許小樂表示,想要建設百年社區,首先要有面向長期的城市規劃和房屋建造標準,更重要的是建立起社杂碎區共擔共享的維護機制,有專業的服務主體,有完善的養護標準,有強大的數據支持,才能讓社區住房歷久彌新。

(應采訪對※象要求,文中李南為化名)