物業股瘋漲這一年:碧桂園服≡務、中海物業均翻倍,或成下一圈錢ξ 機↑?

文 | AI財經社 田晏林

編輯 | 嵇國華


打開生門


最意想不到的巨頭也進場了。


5月14日,紅杉資本中國基金、騰訊☆宣布完成對世茂旗下物業公司——世茂服務的戰略投◥資,投資總金額達2.44億美元。紅杉資本方面表示,物業管理作為房地產開發後什么市場的存量管理業務,發展空間巨大。騰訊投資董事總經理夏堯也表示,看好物業作為重要的線下場景,在數字化轉型上具備的發展潛力。


這筆戰略投資之︼於世茂(00813.HK),不止是一筆單純的資金支持,也為其接下來要講的資〗本故事,鍍上一層金邊。早在去年,有世茂管理層透露,世茂服務計劃於2021年啟動上市。4月21日,世茂發公告表示,正考慮可能分拆物業管理服務及相關增值服務業務於香港聯合交易所獨立上市,但詳情尚未落實。


與此同時,金科股份和榮盛ω 發展近日先後宣布將拆分各自的物∩業公司赴港上市。更早之前,正榮地產、華潤置地、陽光城等多家top30房企也傳出相同消息。


動作朝阳最快的是被譽為“河南地產王”的建業集團,旗下物業公司建業新生活(09983.HK)於5月15日在港交所掛牌上市。


物業股瘋漲這一年:碧桂園服務、中海物業均翻倍,或成下一圈▓錢機?


AI財經狡兔死社還從接近恒大的消息人士處獲悉,今年3月,中國恒大(03333.HK)撤銷了地產集團物業管理中心,另成立物業集團,級別為副總裁級單位,將金碧物業的業務及人員統一劃歸其中。這意味著物業板塊在恒大的戰略地位正在提升,大概率會運作獨立上市。


其︾實這已不是房企物業第一次紮堆上市了。早在2018年,物管ζ公司就進入了上市窗口期。中指院數據顯示,2018至2019年,上市的物管公司數量達18家,是2014至2017年上市企業數量的3倍。


中指院數據顯示,截至2020年4月30日,包括碧桂園服務(06098.HK)、中海物業(02669.HK)、新城悅服務(01755.HK),以及旭輝旗下永升生活服務(01995.HK)等在內的23家物業服務企業在香港上市,總市值達3354.10億港元;還有3家企業登陸A股市場,總市值為365.94億元。


進入2020年,這種勢頭似乎越來越旺。據匯生國際融資總裁黃立沖觀察◤,今年房企物管公司赴港上市的態度比以前更加積極,“經過這次疫情,大家發現之前有希望的小船都被打翻了,只剩下物电棍業,目前看來更穩定,就趕緊把它拿起來做。”


疫情給一季度的房地產市場造成了顯著沖擊。一方面,重點城市成交規模降至█近十年同期的最低位,房企短期銷售回Ψ款承壓;另一方面,償債規模高企,房企對資金的渴求更為迫切。


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圖/視覺中國


而物業拆分上市後能夠募集大量資金,因此有聲音認為,這有助於↙為母公司資金紓困。不過,當代置業執行董事兼總裁張鵬告訴AI財經社,物業作為獨立主體上市後,在獲取資本加持ㄨ的同時,資金亦要保持獨立性,“物業公司的分拆上市對關聯房企影響不大,一般情況下,物業收入在房企營收中不會占據太高的比例。”


的確,遠水救不了近火∑。一個人缺錢的時候總想靠賭桌解燃眉之急,但這卻不是最佳解決方案。


為港交所主←板和創業板上市公司做過保薦「人的陳峰表示,從去年開始,物管公司選擇境外上市,並非是給母公司找錢,更恐怕义父和小妙姐都会崩溃多還是出於財富安全的考慮。“現在國內可以找到很多低成本的融資。以前5%至6%的融資利率,現在銀行視企業資質,最低能做到2%至3%。”


而在預售款模式㊣ 下,物業公司基本不需要負債經營。睿和智庫研究表示,物業公司→所需資本投入較少,主要資源投入為人員投入,屬於典型的輕資產模式。


“現在房地產企業債務太多,老板們也想為自己留個生門,做一家沒有什麽負↓債的上市公司。”陳峰總結道。


物業股瘋漲之謎


2014年6月,作為第一家分拆上市的物業服¤務企業,彩生活在上市第三天市值就達到55.6億港元,反超母公司花樣年控股當時的市值。隨後幾年,房企前赴後繼拆分物業上市,很大程度與資本市場的這種高估值誘惑有關。


克而瑞物管提供的恨數據顯示,目前核心物業公司平均估值已達到40倍,遠高於其開發母公司個位數的估值水平,估值最高的招商積余,其動態市盈率已達到了120多倍。


另外,2019年新城悅∞服務、永升生活服務及佳兆業美好三家公司股價基本翻了兩倍,全年分別♀上漲216.36%、196.63% 及182.64% 。雅生活服務、中海物業、碧桂園服務以及A股上市的招商積余等股價也已翻倍。


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圖/興業證券


任何一家有◥野心的企業,面對如此“豪橫”的市◆場環境,很難不會動心。據媒體報道,5月14日,建業新生活在正式登陸港股的前一天晚上,通過暗盤交易系統,修改報價至7.82港元,較招股價高出14.2%。


截至2019年末,建業新生活簽約合約面積為114.7百萬■平方米,在管※面積為57百萬平方米。其物業管理及增值服務覆蓋河南省全省18個地級市(以及104個縣∮級城市中的81個縣級城市)及海南省海口市,公司大部分收入來自於河南省。


擁有一家高估值哦不、高股價的公司是所有企業家▓的夢想。在外界看來,赴港上市應該是物管公司最終的完美歸宿。然而,港㊣交所的鐘,想要敲響並不容卐易。


一次成功的上市,往往需要通過兩個環節的考驗:一是審批,二是銷售。相比於國內A股市場對企業利门口等你潤、營收規模、關聯交易比重等多個方面的高要求,港交所的上市要求相對寬松,疫情期間審批也沒有收緊。


因此,物管公司的主要任務是攻】克股票銷售。據黃立沖透∑ 露,目前香港的投資者環境比較差。“以前投資者往來香港,開賬戶做交易很№方便,現在資本市場新增的血液變少了,而且現在的社會氣氛,對中概股是不利的,這些企業的資產比以前更幹了,拋賣股票也更難了。”


這需要企業對股票定價有充分的考量。永升生活服務集團總裁周洪斌表示,定價很⊙重要,它決定企業未來上市以後的股價走勢。“我們盡可能地▼取中位定價,也盡可能地讓利給投資者。”


陳峰記得,三年前的香港資本市場,教育也没啥事股曾一度火熱,也出現過很多估值高的企業。當時籌備上市的教育公司老板也想跟風定價,但都被他阻止了。“經常遇到這〗種令人頭疼的情況。我們會提醒客戶,這些可能不是真的估值,或許是莊家做出來的。”


如果物管公司幸』運通過了上述兩個環節的考驗,接下來還需居安思危。畢竟彩生活剛上市時,資本市場表現也是一片大好。但如今,新城悅服務、藍ω 光嘉寶服務、碧桂園服務2019年凈@ 資產收益率均超過30%,而彩生活凈資產收益率僅14%。睿和智庫分析認為,主要原因在於彩生活資產的周轉率較差,單位物管面積貢獻的收入和業務覆蓋面積的質量不经脉足。


雖然現在物業行業整體集中度較低,但不可否認,市場份額正向龍頭企業聚集。張鵬坦言,有幾家上市的巨頭物業公◣司盈利率非常高,確實與其母公司的支持有○一定關聯。


據興業證券觀察,目前繼續增持物管板塊的是港股通。今年3月份,新進〓入港股通的有保利物業和雅生活服務,到目前為止,兩家企業港股通持股達到3047.24和1166.3萬股,分別占港股流通股比例為19.87%和2.69%。“我們預計今年9月份新進入深港通的標的包括永升生活服務、新城悅服務以及【寶龍商業。”


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與內地投資者對物業股“收益穩定、能抗周期”的評價不同,一位曾在香港從口水直滴事審計的行業人士對物業股並不看好。“收益是穩定,畢竟有物業費做支撐,但也要看〇小區的入住率。我做過某上◤市物業公司的審計,賬目混亂,經營管理也不好,感覺估值水分很大。”在該人士▲看來,物業公司普遍存在難管理、利潤率低、費用雜、拖欠物業費等情況。


另有私人投資顧問告訴AI財經社,物業公司的業績跟房地產整個行業有一定關系,“現在房地產行業相對低迷▆,可以布局,但不建議大量投入。很多次新股溢價率比較高,追高風▂險比較大。”


想象空間還有多大?


業內似乎已經默認,將物管公司分拆上市,是後还自己往警车里面走去房地產時代的大趨勢。但行業裏仍有一些企業,比如萬科(000002.SZ)、龍湖(00960.HK),反復聲明暫時不會考慮將物業分拆上市。


這兩家都是中國房地產行業綜合實力排名在TOP10的企業,依托母公司貢獻的物業管理面@積,比很多已經上市的物管公司的規ㄨ模都要大。


截至2019年底,萬科物業累計簽約面積6.4億平方米,較去年同期增長26.1%,其中已々接管合同面積4.5億平方米。單就在管面積朱俊州口中血不停地留着而言,萬科物業不僅高於具備房地產開發背景的物企,同時也高於依靠平臺實現服務輸出的第三方物企。


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圖/視覺中國


然而關於拆分上市,萬科始終三緘其口。萬科物業CEO朱保全給出的解釋是,上市不是做企業的目的,這是件水到渠成的事。“如果上市是為了融資,那麽萬科物業不上市也可以融資,如果上市是為了♀提高知名度,至少在當下不需要通過IPO,客戶也會選擇我們。”


也有業內人士分析稱,萬科物業缺乏上◇市動力,“目前萬科你说了这么多還是民企性質,未來誰知道呢。”


龍湖集團CEO邵明曉則表示,物業依舊是公司的主航道之一,與其他業務之間的數據打通非常關鍵,放在¤大池子裏,有利於利益協同。


有熟悉萬科、龍湖的房地產界︼人士評論稱,很多企業選擇上市是為了更好的融資,增加企業的品牌影響力。但像萬科、龍湖這樣負債管控比較良好,且有著用不着挂在心上優質的物業,上市反而得不償失。“上市之後,股東追求投資回報率,倒逼企業降本增效,操之過∮急不免會帶來服務質量降低,發展速度變慢,與企業秉承的理念背道而馳。”


對很多房企而言,物業在存∩量運營中扮演著越來越重的角色。復旦大學中國城鎮化研究中心主任張年博士表示,未來房產公司主要盈利點將逐步從傳統主業轉向為現有存量市場的住戶提供增量服務,物業管理業務需要更加市場化◥的商業運作機制來推動行業的整體發展。


無論物管公司是否上市,物業這▅門生意都給行業留足了想象空間。興業證券表示,物業板塊正處於從1到n的快速拓展期,而增值服務正經歷czh老虎從0到1的拓荒期。


首先,這種想象空間基於企業營收能力的支撐。數據顯示,2019年,全國物業服務百強企業營收均值10.40億元,同比增長17.38%,超過在管面積增速2.3個百分點;毛利潤率24.02%,增長0.46個百分點,凈利潤均╱值9112.37萬元。甚至在疫情□下,物業還顯現出抗突發事件的現金牛屬性。


其次,多家物業公司不再止步於住宅,而是主動拓展業務邊∞界。比如萬科对立面物業、龍湖智慧服務和保利物業等,都將視野從住宅擴展到商企,如今又瞄準了城市運營。


另外,自從2014年彩生活以社區O2O概念破局資←本市場後,房企就意識到,傳統的物業公司只有借勢“互聯網+”,才能獲得→資本認可。於是,數字化轉型已經成為每家物業公司的研究課題。


如今再反觀萬科物業遲遲不上市的原因,或許它的背更有不少膀大腰圆後還有一個更遠大的目標。萬科董事長郁亮曾表示,不同意萬科物業以一個傳統物業公司的模式上市,一定要等到∏成為城市服務商,才讓它上市。萬科物業的“千億市值夢”需要更具Ψ想象空間、更具还沉浸在拜到这么个师傅科技感。


物業股瘋漲這一年:碧桂園服務、中海物業均翻倍,或成下一圈錢機?

圖/視覺中國


物業管理行業是存量與增量並存的巨大市場。中指院數據顯示,預計到2025年商品住宅銷售面積累計238億平方米,按照↙百強企業住宅物業費計算,整體市場規模9054.48億元。到2025年中國社區增值服務市場容量預計達1.80萬億元。


而在這片萬億藍海裏,物業不只是物業,物業公司還有更多可能。當然了,前提是大家都得按時〗交物業費。


(應采訪對象要求,陳∏峰為化名)