文|AI財經社 李逗

編| 嵇國華

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“陽光城的風格是我們承諾的東西就一定要實現。”2020年業績會上,陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌表態稱。


數據證明,過去兩年,陽光城√的提規模、降負債效果顯著。經歷兩年調整期,陽光城銷售規模突破2000億大關,達2210億元;歸母凈利潤同比提升33.21%,凈●資產負債率,最引人關註的凈負∑ 債水平,也下降44%至138.2%,達成●了吳建斌此前設定的“凈負債那紫色玉片降至150%以內”的目標。


翻過2019年後,陽光城制定了新的KPI——“銷售額超2000億,土地權益比提升至80%,引進戰略投資者”。


銷售增長突破2000億門檻,權ξ益土地儲備升至70%


4月24日下午,陽光城等一眾管理層出席了線上投資者業績會。業績會伊始,陽光城高管們介紹了2019年的業績♀情況。陽光城2019年合約銷售額首度突破雙千億至2110億元,同比增長30%。


2000億+的陽光城,如何打破“不↑可能三角”


近兩年,陽光城一直被視為中型房企向大型房企轉型的代表。早在2016年,陽光城實現銷售額達462.42億元,增幅55.07%,突破了過往兩個年度規模在♀200億元的“徘徊”。而在2017年-2018年,陽光城又分◥別以915.3億元和1628.56億元,相◣應按年增長97.94%和77.93%。短短三年內,陽光城的行業排名從26位躍升至行業第14位。


進入2019年,陽光城開始主動控訴求穩。在克而瑞2019年的銷↘售排名上,陽光城以2110.31億元全口徑銷售金額位列13,較之2018年,上升1個名次。


銷售規模▓提升的同時,陽光城也在有節奏的進行土儲補倉。年報顯示,2019年陽光城通過收並購、招拍掛、加大舊改等方式新【增總地價656億元,權益地價492億元,新增貨值2798億元,同比上升31%。截至2019年底,陽光城土地儲備總計4523萬平方米,儲備貨值6324億元,其中二線城市可售貨值占比》74%。


值得一提√的是,2019年,陽光城新增土儲平均權益為70%,與2018年同比增馬上過來匯合加15%。在這之前,為了尋求規模擴張,陽光城多采用合作方式獲取項←目,這有利於提升企業全口徑銷售額,但某種程度上,也會對其營收和利潤表現帶來不利▅影響。


進入2020年,陽光城著力大幅提高權益拿地比例,以更一步改善財務情況。陽光■城表示,合作拿地是之前陽光城追求規模的重要手段,隨著規模的╱提升,未來拿地權益比要慢慢提高到80%以上。其續稱,“陽光城要在全年保證有息負債不增加,財務指標不惡化的前提下,新增投資完成要達到3000—5000億元。”


目前來看,2020年陽光城整體供♂貨貨值可達到3200億元,以65%的去化率即可達到〗2000億元+的目標。而在其3000億-5000億的投資目標下,陽光城的銷售貨值也ζ 將進一步提升,為銷售增長提供持續動力。


歸母凈利潤上升3成,分紅額創□ 近3年新高


在實現規模提升的同時,陽光城的』利潤水平也得到進一步增長。對於房地產行業而△言, 由於土地沈澱時間▼長、財務成本增加,以及政府限購、限價政策,利潤空間的改善難度比想象中〓大很多。


“做地產這◎一行,要增加1000萬的︽利潤都很難。但要增加1個億的成本,損失1個億,很容易。”朱榮Ψ 斌說道。


為了提升利潤短板,過去一年,陽光城開始在內】部管理體系方面,提升管理效益,如在考核體∏系、拿地策略等方面,做了頓時一震新的優化。


AI財經社了解到,過去一年,陽光城調整了內部考核方式,把單一對營銷的㊣ 考核改變為營銷、運營、項目◥管理等多維度考核,變為綜合經營考◣核。與此同時,陽光城加大了在舊改領域的布局,在廣州、深圳、昆明、貴陽等地新增確權多宗舊改項目,確權項目均可實現快速供貨。


年報顯示,2019年,陽光城營業收入和歸母凈利潤分別錄得610.49億元及40.2億元,分別同比增長8.11%、33.21%;凈利率較上年╲期期末提升0.16%達7.08%,歸母凈利潤率則提升1.24%至6.59%。


2000億+的陽光城,如何打破“不可【能三角”


2020年,改善利潤指標,依舊成為陽光城重要的發展指標。吳〓建斌表示:“推動下一步發展,利潤是№非常重要的一個目標。要改善毛利率,要做很多的工作。買地環節,設計環節,運營環節,財務成本降低方面,都要做很∮多的工作,我們卐會繼續把它做得更好。”


值得一提的是,在利潤實現增長的情況下,陽光城也加大了少主股東分紅比例。2019年,陽光城現金分紅額(含稅)達到8.12億元,現金分紅額占歸屬上市公司股東凈利潤的20%。


對比2018年陽光城現金◇分紅2.27億,分紅率7.52%的︻情況來看,陽光城2019年的分紅比例大幅↑提升,其2019年的分紅額創近三年新高。


凈負債率同比下降44%,2020年╳目標降至100%以內


作為一家以高周轉見長的企業,陽光城身上背負了一卐個難題——如何在兼顧規模、利潤指標的同時,平穩實現“去杠桿”計劃。


“這就好比一個不可能的三角,這三個指標從理論上是不能完全兼顧的。” 朱榮Ψ 斌說道。


不過,從♀實際情況來看,近兩年,陽光城的負債水平已然大幅改善。相較2018年,陽光城2019年資產負◤債率降至83.45%;有息資產負債率36.52%,較2018年底減少6.23%;凈負債率138.2%,同比下降44%;平均融資成直接朝最上面本7.71%,比2018年年末優★化23個基點。


這某種程度上得益於陽光城多樣融資手段,以⊙及對負債結構的調整。2019年,陽光城利用多種融『資渠道,頻繁加大融資力度,同時與多家銀行建立良在天使一族被稱為圣力好合作,授信額度充足。截至2019年末,公司已獲得的銀行授信總∞額1078.2億元,其中未使用授↘信余額474.6億元。


2000億+的陽光城,如何打破“不可能三角反正墨麒麟也要進入仙府”


值①得註意的是,非銀融資占比從2018年的52%下降到的25%,下降了27%,相比之前的融資結構有所優化。


截至2019年末,陽光城賬面現金419.8億元,相較2018年末上升10.9%。這與陽光城的回款率上升有較大關系。2019年,陽光城實現♀回款1692億元,同比增長29.8%,回款率高達80.2%。


此外,值得自動認輸關註的一點是,陽光城在年報及業績會上均明顯表示,在2020年會引進戰略投資者,優化股權○結構,提升資本市場認可度←。


據悉, 陽光城把引進戰略投資者這個工作列入了公司重要的工作目標。“這項工作一直在有效地進行,也確實接觸了多家有意向的機構,但受疫情影⊙響,好多工作沒法展開,進度〖有所延後。期待在今年有個好的結果。”朱榮斌表 示。